Риски при приобретении зарубежной недвижимости:

что следует знать перед покупкой?

Риск — неотъемлемая часть любых инвестиций, избежать его полностью невозможно. Однако минимизировать негативные сценарии под силу каждому, стоит только изучить, как это сделать.

FOUNDATIONS

+ 4500

Присоединитесь к сообществу единомышленников в Telegram

Правовые и законодательные риски

Правовые системы и законодательства разных стран отличаются. Ошибки в оформлении сделки могут привести к значительным убыткам и даже к полной потере вложенных средств.

Несколько правил, которые помогут минимизировать этот тип риска

Юридические нюансы могут оказаться самыми неожиданными, некоторые из них приводят к полной ликвидации новоприобритенного объекта. Например, на Бали неопытные инвесторы иногда покупают виллу, не проверив наличие необходимых документов на эксплуатацию объекта: разрешение на строительство, сертификат о зонировании земельного участка, бумаги, подтверждающие выполнение налоговых обязательств и другие разрешительные документы, связанные с бизнес-лицензией, сертификатами соответствия и т. д. Когда местные власти обнаруживают несанкционированную постройку, её просто сносят.

Татьяна Улезкина

Главный юрист BIRDNECK investments

Изучите особенности оформления и законодательство

Собственности, земельные права, налогообложение и другие законодательные аспекты, которые могут повлиять на владение недвижимостью.

Перед подписанием какого-либо договора тщательно прочтите все условия и удостоверьтесь, что они соответствуют вашим интересам

Если у вас возникнут сомнения или вопросы, обратитесь за советом к юристу. Помните, что все документы должны быть переведены на ваш язык для полного понимания.

Проверьте права на собственность продавца

Убедитесь, что он имеет полное законное право на продажу объекта недвижимости, и не существует каких-либо юридических ограничений или споров.

Найдите надёжного юриста

Он должен специализоваться на законодательстве страны, которая вас интересует, и проконсультируйтесь с ним по всем вопросам.

Законодательство может меняться со временем

Учитывайте это при разработке ваших инвестиционных стратегий. Будьте готовы адаптироваться к новым правилам и требованиям.

Финансовые риски

Помимо стандартных финансовых рисков, вы можете столкнуться с необычными нюансами, влияющими на ваш капитал и доходность. Например, валютные колебания иногда существенно повышают стоимость ипотеки или ежемесячных выплат. Налоговые обязательства, как правило, отличаются от страны к стране, что может привести к неприятным сюрпризам.

Хитрые застройщики иногда не включают в свою финмодель налоговые расходы, рисуя перед инвестором красивые цифры доходности. А это всего лишь один пункт, который может существенно снизить срок окупаемости инвестиций. Поэтому мы регулярно привлекаем к сотрудничеству аналитиков, которые перепроверяют финмодели девелоперов и строят свои независимые прогнозы с учётом расходов на налоги, обслуживание, букинговые платформы и т. д.

Элина Ахметханова

R&D и работа с застройщиками BIRDNECK investments

Несколько правил, которые помогут минимизировать этот тип риска

Проведите тщательное исследование рынка недвижимости в стране, куда вы планируете инвестировать

Ознакомьтесь с текущими ценами, спросом и предложением, а также с прогнозами развития экономической ситуации в стране, в целом. Это поможет вам принимать более обоснованные решения и избежать покупки в неподходящий период.

Разберитесь с налоговыми ставками

На прибыль от аренды или продажи недвижимости, а также изучите возможность получения налоговых льгот для иностранных инвесторов.

Пообщайтесь с финансовым консультантом, знакомым с местными реалиями

Убедитесь, что он имеет полное законное право на продажу объекта недвижимости, и не существует каких-либо юридических ограничений или споров.

Учтите дополнительные расходы

При планировании инвестиции учтите не только стоимость покупки, но и дополнительные расходы, такие как налоги, комиссии, ремонт и обслуживание.

Подумайте о валютных рисках

Чтобы сократить валютные риски, рассмотрите возможность заключения срочных сделок или подумайте о других инструментах для защиты от неблагоприятных колебаний курса.

Разнообразьте свой инвестпортфель

Не стоит вкладывать все свои средства в один объект недвижимости. Диверсификация поможет снизить риски, если один из объектов не принесет ожидаемого дохода.

Языковые и культурные риски

Языковой барьер и различия в культурных нормах могут стать преградой для эффективного общения с местными жителями, что негативно скажется на процессах управления недвижимостью, решение проблемных ситуаций и своевременное получение информации.

Важно не только говорить на одном языке с местными, но и соблюдать традиции. Наши балийские партнёры рассказывали о том, что перед началом строительства объекта они проводили обряд очищения земли. Для церемонии приглашали священников, которые провели все традиционные обряды и совершили подношение богам, чтобы высшие силы благословили это место.

Галия Бердникова

Основатель и стратег по международным инвестициям BIRDNECK investments

Несколько правил, которые помогут минимизировать этот тип риска

Не работайте в одиночку

Найдите интернациональных партнеров, которые специализируются на инвестициях за границей. Обычно они имеют опыт работы с разными культурами и языками, это позволит избежать многих ошибок.

Будьте готовы к адаптации, учитывайте, что культурные различия могут повлиять на бизнес-процессы и поведение партнеров

Готовность адаптироваться к местным обычаям и уважительное отношение к другой культуре помогут вам наладить успешные деловые отношения.

Геополитические риски

Вооружённые конфликты, санкции и любые другие изменения в геополитической ситуации могут негативно повлиять на стоимость вашего инвестиционного объекта, его ликвидность и даже свободный доступ к собственности.

Диверсификация – наше всё. Чтобы защитить капитал от «чёрных лебедей», нужно раскладывать его на разные страны и разные бизнес-модели. Если речь идёт о небольшом бюджете, стоит рассмотреть варианты долевого входа в объекты разных стран. К тому же в одном портфеле всегда стоит миксовать более консервативные объекты и более рискованные, но высокодоходные. Конкретный пример инвестпортфеля, распределённый на разные юрисдикции и бизнес-модели, можете посмотреть здесь. Это реальный кейс одной из участниц нашего Клуба.

Галия Бердникова

Основатель и стратег по международным инвестициям BIRDNECK investments

Несколько правил, которые помогут минимизировать этот тип риска

Анализируйте и продумайте план о том, как вы могли бы вести себя в кризисной ситуации

Найдите интернациональных партнеров, которые специализируются на инвестициях за границей. Обычно они имеют опыт работы с разными культурами и языками, это позволит избежать многих ошибок.

Рассмотрите различные варианты страхования собственности

Некоторые страховые компании готовы предложить варианты, которые покрывают убытки, связанные с политическими событиями или изменениями в законодательстве.

BIRDNECK Share

Управление и обслуживание

Дистанционное управление недвижимостью — это задачка со звёздочкой для любого инвестора, особенно если требуется ремонт, регулярное обслуживание или сдача объекта в аренду.

Мы с командой подбираем инвесторам объекты для 100% пассивного дохода, то есть сотрудничаем только с проектами, где есть надёжная управляющая компания.

Например, на нашем объекте в Перу, в договоре с УК прописано, что они сами занимаются техобслуживанием домов каждую неделю, производят мелкий ремонт по необходимости. В договоре также предусмотрены пункты на случай кризисных ситуаций. Например, УК имеет право подавать заявление в полицию и взымать штраф, если турист нанёс ущерб имуществу инвестора.

Упомянут даже план действий при пандемии, в такой период затраты на содержание виллы сокращаются до минимума необходимого для поддержания дома в хорошем состоянии. Только с такими управляющими компаниями вы создаёте для себя пассивный доход, а не генерируете источники головной боли и нервотрёпки.

Татьяна Улезкина

Главный юрист BIRDNECK investments

Несколько правил, которые помогут минимизировать этот тип риска

Выберите управляющую компанию с хорошей репутацией и опытом работы на рынке недвижимости

Опирайтесь на отзывы других инвесторов.

Составьте качественный договор с управляющей компанией, в котором будут четко определены их обязанности, сроки и условия оплаты

Удостоверьтесь, что договор учитывает различные нюансы: ремонт, проблемы с персоналом, отчёты о проделанной работе и т.д.

Регулярно общайтесь с вашей управляющей компанией

Следите за ее деятельностью и результатами, чтобы быть в курсе происходящего и быстро реагировать на любые проблемы.

Исследуйте различные варианты управления недвижимостью

Такие как самостоятельное управление, найм местной компании или партнерство с другими инвесторами. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки, и выбор зависит от ваших ресурсов и целей.

Создайте финансовый резерв для непредвиденных расходов, таких как мелкий ремонт или замена бытовой техники

Это поможет вам избежать простоя объекта в случае неожиданных поломок.

Инвестиционные риски неизбежны, поэтому нужно учиться управлять ими. Чтобы не разбираться с тысячей нюансов в одиночку, запишитесь на личную консультацию в BIRDNECK share. Обсудите свою инвестиционную стратегию с экспертом по зарубежной недвижимости.